“上涨30%!”澳联储认为低息会使房价在三年内大幅攀升

1月 27, 2021

“上涨30%!”澳联储认为低息会使房价在三年内大幅攀升

1月 27, 2021
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根据澳大利亚央行的机密分析显示,如果贷款人认为降息将是永久性的,那么房价可能在3年内上涨30%。

澳大利亚央行对极低的借款成本引发信贷推动的资产泡沫保持警惕,金融监管机构也已准备好在必要时采取行动,但迄今为止,央行认为放贷标准是审慎的。

澳大利亚央行上周五发布的一份内部文件称,澳大利亚经济面临的最大风险是高失业率,而由低利率推动的更坚挺的家庭财务状况可能有助于抵消这种风险。

尽管一些市场经济学家警告称,当前极低的利率对经济构成了中期金融稳定的威胁,但总体而言,央行认为资产价格的上涨是积极的。

澳洲联储在11月进行的分析表明,向商业银行提供的2000亿澳元超低利率贷款、政府债券的购买和0.1%的超低利率将有助于经济从covid -19引发的衰退中复苏。

央行经济学家在11月23日的内部简报中曾指出,房产和包括股票在内的其他资产的价格上涨,将改善家庭现金流,增加家庭财富,提振消费者支出并刺激企业投资。

宽松的货币政策也会给汇率带来下行压力。

央行的该分析指出,现金利率永久下调1%,将使得房价在三年后上涨30%。

如果降息是暂时的,房价将在3年内上涨10%。

澳大利亚央行行长Philip Lowe表示,他预计0.1%的现金利率“至少”在3年内不会上调。

澳洲央行的经济学家指出,目前,大部分信贷增长来自自住房业主。

“贷款承诺数据显示,近几个月首次置业者活动强劲增长,这是一个积极迹象,表明年轻家庭更有机会获得住房。”

这些发现与Lowe的公开言论一致。Lowe曾表示,低利率的传导机制之一,是通过增加家庭的现金流和支持资产价格来刺激支出,从而强化家庭资产状况。

在从COVID-19衰退中复苏的过程中,央行的首要目标是降低失业率。去年11月,澳洲的失业率为6.8%。

截至2020年11月,自2019年以来,澳大利亚央行已将现金利率共下调了1.4个百分点,至0.1%的创纪录低点,此外,它还推出了一系列非常规的工具,以降低整个经济体系的借贷成本。

由于购房者利用了极低的借贷成本,并相信住宅价格将持续复苏,11月新屋贷款承诺飙升至创纪录的240亿澳元。

CoreLogic的数据显示,2020年澳大利亚首府城市的平均住宅价格上涨了2%。

在年中下跌之后,首府房价在过去几个月强劲反弹,原因是超低利率和经济前景改善提振了住宅房地产市场。

过去12个月,悉尼房价上涨2.7%,墨尔本下跌1.3%,布里斯班上涨1.1%,珀斯上涨1.9%,阿德莱德上涨5.9%,霍巴特上涨6.1%,达尔文上涨9%,堪培拉上涨7.5%。

经济学家和房地产市场分析师预计,今年房价将稳步增长。

不过,央行也承认,“低利率可能会增加一些风险”。

“高失业率是经济、资产状况以及中期金融和宏观经济稳定面临的最大风险,而降息有助于降低这种风险。”

除非有证据表明信贷飙升及高风险贷款大幅增长(目前尚未看到),否则澳大利亚央行对房价上涨相对感到放心。

借款比例高于85%的新增贷款最近有所上升,但远低于2015年以前的水平。当时,金融监管机构对仅还息贷款和投资房贷款实施了放贷限制,以为信贷的快速增长和房价大幅飙升降温。

澳大利亚央行表示:“如果价格上涨引发大量新房地产建设,就可能造成供应过剩,导致价格进一步下跌。”

“在繁荣时期,新购房数量往往会增加,将会有许多在房价顶峰时期购置房产的借款人。”

这意味着更多的贷款可能是负资产。

“澳大利亚的金融监管机构将监控和控制风险。”

“如有必要,金融监管委员会CFR将采取行动。”

“自2015年以来,住房和商业地产的贷款标准大幅收紧。”

“APRA和ASIC都已采取措施,特别是加强对住宅抵押贷款的稳健放贷。”

报告指出,正在抗击房价飙升的新西兰储备银行“计划在2021年3月恢复对高LVR贷款的限制”。

关于超低利率对分配效应,澳大利亚央行表示,过去5年,来自利息、股息和退休金的家庭财务收入的增长“远低于”长期平均水平,这主要反映了利率下降。

“高收入和老年家庭可能受到的影响最大,因为他们的收入中有很大一部分来自这些方面。”

低息的“不利方面”在于损害了退休人员的利益,因为利息收入“对老年家庭来说,比对年轻家庭更重要”,而55岁以上的人获得的利息收入约占全澳总人口的三分之二。

澳大利亚央行指出:“依赖利息收入的家庭现在需要比过去提取更多的储蓄,以保持相同的现金流。”

然而,低利率也对家庭收入有“好处”,因为低利率推高了资产价格,创造了更强劲的经济。

“包括自筹资金的退休人员在内的储蓄者,通过更强劲的经济环境和更高的资产价格获得了显著的间接利益。”

“住房在55岁以上家庭财富中约占一半。”

“货币刺激政策支持了就业。”

“而对于年轻的储蓄者来说,失业对收入的影响远远大于低利率。”

“首次购房者的贷款承诺增加了,这对年轻家庭来说是一个积极的信号。

“低利率也在支持政府借贷,进而支持经济复苏。”

政府还降低了养老金的推定收益率,以保护领取养老金的人所获得的收入。

澳洲储备银行指出:“退休人员维权组织认为,鉴于目前的现金利率水平,目前的推定收益率仍然过高,可能会促使退休人员考虑股票等风险更高的投资。”

来源:微珀斯